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양도소득세란?
‘양도소득세’란 일반적으로 한 개인이 토지, 건물과 같은 부동산 혹은 주식, 파생상품과 같은 금융상품의 양도 또는 부동산의 분양권에 대한 권리를 양도함으로서 발생하는 이익에 대해 부과하는 세금을 뜻하며 줄여서 ‘양도세’라고 하기도 합니다. 예컨데 주택의 경우 20억에 구입하여 40억에 매도하였다면 20억의 차익에 대하여 부과하는 세금을 뜻합니다. 이러한 양도소득세는 1세대당 주택 수에 의해 세액이 결정되므로 아래의 내용을 참고하여 1가구 2주택 양도소득세에 대한 정확한 세액을 확인해 주시기 바립니다.
- 양도소득세는 토지, 건물 등 과세대상인 부동산의 보유기간 동안 발생한 이익에 대하여 일시 과세하게 됩니다.
- 부동산의 매매로 인하여 이익이 발생하지 않은 경우, 혹은 손실을 보게 된 경우에는 과세되지 않습니다.
양도소득세 과세 대상
- 양도로 보는 경우
“양도”란 소유권이전등기와 관계없이 법인에 대한 매각, 교환 또는 현물투자로 인하여 사실상 유상(상대방)으로 소유권이 이전되는 경우를 말한다.
증여자의 재산상 채무부담의 대상이 되는 증여에서 수취인이 취득한 채무에 상당하는 금액은 자산의 양도결과와 동일하므로 양도이다.
- 양도로 보지 않는 경우
신탁해지로 인한 소유권회복의 경우, 소유자가 소유하는 토지의 단순분할, 도시개발법상 대체처분에 의한 지정 또는 명칭변경 등
또한 배우자 또는 직계상속인 간의 매매에 의한 이전은 증여로 추정되므로 양도소득세가 부과되지 않는다.
- 비과세 되는 경우
양도일에 1세대 1주택자가 국내에 주택을 소유하고 2년 이상이면 양도소득세가 부과되지 않는다.
양도 당시 실거래가가 12억원을 초과하는 고가주택은 제외된다.
“17.8.3 이후 조정대상 지역의 주택은 취득 당시 최소 2년의 거주기간이 있어야 합니다.
“21.1.1 이후 주택을 2채 이상 소유한 세대(임시주택 2채 제외)의 경우, 보유기간은 다른 주택을 매각한 날부터 계산하여 최종적으로 1채만 보유하게 된다.
주택에 부착된 토지가 도시지역 내일 경우 설치 면적의 최대 5배, 비도시 면적의 10배까지 양도소득세가 부과되지 않는 지역으로 본다.
- 감면되는 경우
장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.
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양도소득세의 과세 기준
양도소득세 과세기준은 위와 같이 8단계 누진세율이 적용됩니다. 조정대상지역내의 다주택자이거나 사업용토지가 아닌 경우 일반세율에 추가적인 중과세율이 적용됩니다. 양도소득세는 보유기간동안 발생한 양도차익에 대해 과세되는 것이기 때문에 세금 부담이 다소 큰 편입니다. 1가구 2주택 등 다주택자의 중과세율은 2021년 6월 01일 이후로 상향되었으며 2주택자는 10%에서 20%, 3주택자는 20%에서 30%로 격상되었습니다.
1가구 2주택의 기준
1가구 1주택인지 2주택인지에 따라 양도소득세 또는 비과세 대상과 취득세 적용대상이 달라진다.
한 가구에 대해 부동산 양도소득세가 자동으로 계산되면 더 많은 세금이 부과되고 취득세, 재산세, 종합부동산세 등이 포함된다.
그러므로 나는 잘 다녀야 한다.
가구 개념을 시작으로, 여러분은 한 가정의 두 주택에 대한 기준을 좀 더 명확히 할 수 있습니다.
가구는 현재 등기부상의 동일한 주소에 가족구성원으로 등재되어 있는 경우를 말한다. 즉, 같은 주소에 사는 가까운 형제자매입니다.
가구는 특별히 집을 두 채 소유하지 않는 한 주택의 소유자로 설명할 수 있다.
집주인 부모님 외에 가족 중 다른 집을 소유한 경우에는 두 채의 집이 두 채로 간주됩니다.
한 가구에 두 채의 집을 두고 직계존속, 직계존속, 형제자매 등 가족이 같은 가구에 다른 집을 가진 경우를 말하는 것은 쉽다.
현재 1가구 2주택의 기준은 다음과 같다.
주민등록상 주소가 다르더라도 같은 집에 살 경우 한 가구를 선택할 수 있다.
가구원 1명만 다른 집을 소유하면 1가구 2주택으로 간주한다.
또한 아래와 같이 한 가정에 두 채의 주택에 대한 예외도 있다.
서울과 다른 대도시에서는 1억 채 미만의 주택과 3억 채 미만의 다른 지방자치단체는 단일 주택으로 간주되지 않는다.
1가구 2주택 양도소득세 계산
양도소득세를 계산하는 방법은 복잡하지만 국세청 홈텍스를 통해 쉽게 자동계산하실 수 있습니다. 로그인하지 않아도 쉽게 가능합니다. 양도소득세를 계산하는 방법은 양도소득세 자동계산 페이지로 들어가셔서 아래의 과정을 따라해 주시면 됩니다.
양도소득세를 자동으로 계산하려면 양도일, 취득일, 상품 종류 등 기본 정보를 입력합니다.
양도소득세 자동계산 시 이전가격, 취득가격, 소요비용 등을 입력합니다. 여기서 필요경비는 부동산을 매입할 때 발생한 취득세, 등록세, 변호사비, 취득중개수수료 등을 의미한다.
앞서 언급했듯이, 필요한 지출은 이전 차액을 계산할 때 이전 가격에서 음수입니다.
비용 부분 및 기타 항목을 입력하여 자동 양도소득세 계산을 수행할 준비를 완료할 수 있습니다. 다른 질문으로 넘어가면 중요한 것이 상속재산인지, 비상업용 토지인지, 1가구 1주택에 2년 이상 보유·거주했는지, 주택 수가 2~3채가 되지 않은지에 대한 질문이다. 이러한 다른 문제들은 주택 양도세 면제 요건에 해당하기 때문에 중요하다.
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