다주택자 양도소득세 비과세 적용

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다주택자 중에는 자신이 살고 있는 주택을 제외한 나머지 주택을 양도소득세와 종합부동산세를 피하기 위한 주택으로 등록하는 경우가 많다. 임대주택으로 등록되지 않은 일반주택도 세제 혜택이 있다. 2년 이상 거주한 일반주택을 분양할 때 임대주택은 1주택이 아니라 가구당 1주택으로 간주해 양도소득세 비과세가 적용된다.

다만 요즘 주택 매매 시 양도소득세가 중과될 수 있다는 국세청의 해석에 각별한 주의가 요구된다. 이 규정은 올해 2월 발표된 해석으로, 다양한 유형의 아파트를 설명하지만 임대주택에도 동일한 기준이 적용될 수 있을 것으로 판단된다.

등록된 임대주택은 법적으로 양도소득세의 중과세를 피할 수 있다. 의무임대기간이 끝난 임대주택은 양도소득세 대상에서 제외돼 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 임대주택으로 등록되지 않은 일반주택도 혜택이 있다. 단, 등록되지 않은 집이 단 한 곳일 경우 가능합니다. 약 두 가지 장점이 있습니다. 첫째, 임대주택과 마찬가지로 양도소득세가 양도소득세에서 제외되고 장기보유특별공제도 가능하다. 둘째, 2년 이상 거주한 후 분양할 경우 가구당 1주택으로 양도소득세를 면제받을 수 있다.

한편 양도소득세를 산정하기 위해 등록된 임대주택도 주택 수에 포함된다. 다만 일반주택이 1가구일 경우 중과세 대상에서 제외되는 주택으로 정의한다.

물론 A주택에 2년 이상 거주한 경우 A주택을 매각하기 전에 D주택을 매입한 경우에도 양도소득세 면제가 유효하다. 임시주택 2채이므로 A주택을 3년 유예기간 내에 매각할 경우(조정대상지역에서 2018년 9월 13일 이후에 매입한 주택은 양도소득세가 면제된다). 결국 1주택을 추가로 매입해 일반주택이 2주택 이상이 되면 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제가 거부된다. 다만, 비과세 결정을 할 때에는 임시주택 2채를 인정하여 양도소득세를 비과세할 수 있도록 하였다.

그러나 면제와 중과세가 동시에 발생하는 경우도 있다. 이는 임대주택 이외의 일반주택이 고가주택일 때 발생한다. 고가주택은 전셋값이 9억원 이상인 주택으로, 고가주택으로 나누면 가구당 1가구라도 양도소득세를 내야 한다.

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아파트 거래량은 보통 거래량이 증가함에 따라 집값이 상승하고, 반대로 하락하는 신호로 여겨진다. 다만 올해 거래량은 크게 줄었지만 집값이 오르는 기형적인 현상이 나타나고 있다. 수도권 집값이 14년 8개월 만에 최대 상승폭을 기록했고 일부 단지는 신규 사례가 보고되면서 거래절벽 속 집값 상승세가 강화되고 있다.

수도권 집값이 14년 8개월 만에 상승세로 돌아섰다. 거래 절벽에 빠진 집값 상승세다.
정부는 6월 1일부터 다주택자에 대한 양도세 중과 조치를 시행하고 있다. 주택을 1년 미만으로 보유할 경우 양도세는 40%에서 70%, 2년 미만은 60%로 인상된다. 여기에 양도세 최고세율을 75%로 상향 조정해 2주택자의 기본세율 20%(포인트), 3주택자의 30%(포인트)가 추가됐다.

정부는 집값 상승과 부동산 시장 혼란의 주범인 다주택자가 있다고 보고 있다. 정부는 다주택자의 세금 부담을 늘려 집값을 안정시켜 분양 유도를 기대하고 있다. 다주택자가 소유한 부동산이 시장에 나타날 경우 정부의 바람대로 부동산 시장의 무게중심이 집값 전면 하락으로 이어질 수 있기 때문이다.

그러나 정부의 기대는 틀렸다. 다주택자들이 집을 팔기보다는 증여하거나 보유하기 시작하면서 시장에서의 매물 마감은 더욱 심해지고 거래 절벽은 좀처럼 해소되지 않았다. 정부의 기대와는 달리 매매는 늘지 않고 집값도 여전히 오르고 있다.

서울 아파트 다주택자의 증여가 늘었고, 특히 강남 지역의 증여가 급증했다. 한국부동산연구원에 따르면 6월 서울 아파트 증여 건수는 1,698건으로 전년 동월(1261건) 대비 1.3배 증가했다. 지난 3월 2019년 기부금을 기록한 뒤 4월 1528건, 5월 1261건으로 줄었다가 상승세로 전환했다.

특히 지난 6월 고가주택이 몰려든 서울 강남지역의 기부금이 크게 늘었다. 송파구에 접수된 기부금은 총 629건으로 전년 동월(82) 대비 7.7배 증가했다. 또 강남구는 298건으로 전월(171건) 대비 1.7배 증가했다. 집값 상승에 대한 기대감이 커지는 가운데 내년 대선을 앞두고 규제 완화와 개발 여건이 좋아 다주택자들이 분양에 나서기보다는 증여를 선택한 것으로 분석된다.

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2022년 변화된 부동산 세금에 대하여

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■ 우선 다주택자가 다른 주택을 양도해 단독주택이 될 경우 2년이면 비과세된다.

· 2019년 2월 12일 개정된 소득세법 시행령에 따르면 2021년 1월 1일 이후 다주택자가 다른 주택을 모두 양도해 마지막 주택이 될 경우 양도세 면제 2년의 보유기간이 그 날부터 계산된다.

· 또한, 2020년 12월 24일 기재부의 해석에 따라 2021년 1월 1일 이전에 다른 주택을 모두 양도하고 2021년 1월 1일부터 1가구 1주택이 된 경우, 보유기간의 개시일은 취득일로부터 계산한다. 집안의 이는 비과세 2년의 보유기간이 마지막 주택이 되는 날부터 시작되는 개정 규정이 2021년 1월 1일부터 개인 소유자에게는 적용되지 않는다는 것을 의미한다.

· 다만, 장기보유특별공제를 계산할 때, 장기보유특별공제를 산정하기 위한 보유기간은 취득일로부터 계산하되, 중간에 주택이 여러 채 있더라도 취득일부터 계산한다. 소득세법 제95조 제4항은 “장기특례공제 적용의 보유기간은 취득일부터 양도일까지”라고 규정하고 있기 때문이다.

■ 둘째, 종합부동산세는 단독주택 소유자가 단독주택 소유자를 신고할 수 있도록 하고 있습니다.

· 2021년 종합부동산세 과세(2021년 6월 1일 기준)부터 단독소유자로 신고할 수 있는 공동부부 명의의 1가구 1주택에 대한 세 부담.

· 통칭신고방법 : 1인당 공시가격 6억 원 공제, 노인장기보유공제 불가

· 단독신고방법 : 부부합산주택 공시가격 9억 원 공제 및 노인공제와 장기보유공제의 적용

· 이름 변경 없이 선언할 수 있는 유리한 방법을 선택합니다.

· 종합부동산세 과세표준 산정 시 2021년 적용되는 공정시장가액비율은 95%입니다.

■ 셋째, 2021년 6월 1일부터 양도소득세 중과세율을 인상하였다.

· 2021년 6월 1일부터 조정대상지역 다주택자에 대한 고세율이 10%포인트 인상되었다.

2주택 보유자에 대한 기본세율 +20%p, 3주택 이상 보유자에 대한 기본세율 +30%p 인상.

· 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세 중과세율도 1년 미만 주택의 경우 70%, 2년 이상 주택의 경우 60%로 인상된다.

■ 넷째, 소득세율 최고세율 구간(6%~45% 이상 누진세율 적용)

· 2021년 이후 발생한 소득에서 과세표준 상위 10억원까지 최고 45%의 세율

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조정대상지역 내 2주택자에 대한 세 부담 상한선이 200%에서 300%로, 법인 소유 주택에 대한 세 부담 상한선이 폐지됐다. 그 회사는 또한 6억 원의 기본 공제를 없앴다. 올해 공시가격 현실화율이 더욱 높아지고 공시가격에 적용되는 공정시장가액 적용률이 과세표준 설정 시 90%에서 95%로 높아짐에 따라 다주택자의 종합과세 부담이 크게 증가할 것으로 예상된다.

종합부동산세를 낮추려면…공동주택이나 단독주택(1월)이 있는 부부는 종합부동산세 공제 방식을 선택할 수 있다. 지금까지는 부부가 단독주택을 소유할 경우 9억원을 공제받을 수 있고, 노인·노인 특별공제를 받을 수 있다. 다만 공동명의가 공동명의인 경우 6억원씩 12억원을 받는 대신 추가 공제를 받지 않았다. 다만 앞으로는 주택의 공동명의가 9억원 공제 후 노인·노인공제를 선택할 수 있어 종합부동산세 공동명의가 유리해진다.

노인공제율이 80%(1월)로 상향 조정되고, 주택을 장기간 소유한 노인이나 가구주에 대한 종합세액공제 한도도 확대된다. 60세 이상 노인에게 적용되는 노인공제가 연령대별로 10%포인트 인상된다. 5년 이상 장기보유한 공제는 보유기간에 따라 20~50%가 적용된다. 두 공제의 합산 공제율 한도는 70%에서 80%로 인상된다. 노인이 주택을 많이 보유할수록 종합부동산세 부담이 줄어든다.
양도세 최고세율 42% → 45%(1월) 지난해 양도세 기본세율은 6~42%였지만 올해부터는 65%에서 45%로 높아졌다. 지금까지는 과세표준 구간이 5억원을 초과할 경우 최고 42%의 세율이 적용됐지만 앞으로는 5억~10억원 구간에서 42%의 세율이 적용된다.

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